IVA en una reforma: ¿10 % o 21 %?
Las obras de renovación y reparación de una vivienda tributan al 10 % si las encarga un particular para uso privado, la vivienda terminó de construirse hace más de dos años y los materiales que pone la empresa no superan el 40 % del importe. Si falta alguno de estos requisitos, se aplica el 21 %.
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Qué requisitos pide el IVA reducido del 10 %
El tipo reducido está en el artículo 91 de la Ley del IVA. Según las fuentes que hemos consultado, se aplica a obras de renovación y reparación cuando se cumplen a la vez estas condiciones:
- Quien paga es una persona física que no actúa como empresario, o una comunidad de propietarios.
- La vivienda es para uso particular, no un local ni una vivienda destinada a un negocio.
- La construcción terminó al menos dos años antes de empezar la obra.
- El coste de los materiales que aporta la empresa no supera el 40 % del importe de la obra (o los aporta el propio cliente).
Qué se queda en el 21 %
Los honorarios de arquitectos y aparejadores tributan al 21 %, según una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos de 2025. Lo mismo ocurre con las obras de vivienda nueva o con menos de dos años, y con las reformas en las que la empresa pone materiales por encima del 40 % del total.
Una noticia de octubre de 2026 informa de que el tipo reducido se ampliará a las viviendas de alquiler habitual desde el 1 de diciembre de 2026. Es una medida anunciada: comprueba su entrada en vigor antes de contar con ella.
Cómo afecta al precio de tu reforma
Todos los precios de esta web van sin IVA. En una reforma de 20.000 € sin IVA, el 10 % son 2.000 € y el 21 % son 4.200 €: la diferencia es de 2.200 €. Por eso conviene que el presupuesto indique expresamente el tipo de IVA aplicado y por qué.
Calcula el precio de tu reforma
Describe tu reforma y recibe una estimación por partidas. Es una referencia: el precio cerrado te lo darán las empresas tras visitar tu vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Se aplica el 10 % de IVA a la reforma de un baño?
Sí, si la vivienda es de uso particular, tiene más de dos años y los materiales que pone la empresa no pasan del 40 % del importe. Un baño con sanitarios y alicatado de gama alta puede acercarse a ese límite, así que pídele a la empresa que lo confirme.
¿El arquitecto cobra IVA del 10 % o del 21 %?
Del 21 %. La Dirección General de Tributos ha indicado que los honorarios de proyecto y dirección de obra no entran en el tipo reducido.
¿Quién decide qué IVA se aplica?
Lo aplica la empresa en su factura, pero la responsabilidad es compartida. Si dudas, consulta a tu asesor o a la Agencia Tributaria antes de firmar el presupuesto.